|
|
|
SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARA
Publicitatea imobiliara cuprinde un ansamblu de tehnici juridice menite sa tina evidenta bunurilor imobile, sa dea siguranta actelor juridice prin care se constituie, se transmit, se modifica sau se sting drepturile reale imobiliare, pentru a le face opozabile erga omnes .
Organizarea publicitatii imobiliare trebuie sa raspunda urmatoarelor obiective mai importante :
sa apere drepturile imobiliare ale celor inscrisi in registrele publice (securitate statica )
sa confere transmisiunilor imobiliare o cat mai mare certitudine, aducand la cunostinta tuturor situatia juridica a bunurilor imobile aflate in circuitul civil (securitate dinamica ) .
sa dea siguranta circulatiei creditului pentru garantarea lui prin inscrierea ipotecii in registrele publice
sa permita organelor statului exercitarea unui control asupra schimbarilor ce se produc in situatia materiala a imobilelor conform normelor de sistematizare, precum si in situatia juridica a acestora prin instrainari, grevare de sarcini in interesul intregii societati
In tara noastra functioneaza doua sisteme principale de publicitate :
- sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni aplicat in Vechiul Regat (Muntenia, Moldova, Oltenia si Dobrogea ) denumit si sistemul publicitatii personale, intrucat evidenta este tinuta pe proprietar si nu pe imobil
- sistemul cartilor funciare ce functioneaza in Transilvania, Banat si Bucovina, denumit si sistemul publicitatii reale, deoarece evidenta se tine pe imobile si nu pe proprietari
In afara acestor sisteme principale s-au mai folosit :
- cartile de publicitate imobiliara ( ca sistem intermediar ) conform Legii nr. 242/1947 pentru transformarea cartilor funciare provizorii in carti de publicitate imobiliara, pentru unele localitati din fostul judet Ilfov unde s-au executat lucrari complete de cadastru funciar
- carti de evidenta funciara ( ca sistem provizoriu ) in unele localitati din Transilvania in care cartile funciare au fost distruse, sustrase sau pierdute din cauza razboiului ( Legea nr. 163/1946)
- cartile funciare centrale pentru caile ferate si canaluri(Legea nr 241/1947 )
Competenta detinerii si intretinerii registrelor de publicitate imobiliara a apartinut in trecut succesiv tribunalelor, judecatoriilor, notariatelor de stat, judecatoriilor si acum birourilor de publicitate imobiliara, din cadrul Oficiilor de Cadastru si Publicitate Imobiliara.
2. 1. Sistemul de publicitate personala al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni
In legislatiile consensualiste care au adoptat principiul libertatii contractuale si al autonomiei de vointa pe baza carora conventiile devin obligatorii si opereaza efectul translativ sau constitutiv de drepturi reale de indata ce acordul de vointa s-a realizat, publicitatea transmisiunilor de drepturi reale imobiliare este absolut necesara, fiind mijlocul juridic cel mai eficace pentru asigurarea securitatii dinamice a circuitului civil si ocrotirea tertilor de buna-credinta.
Sistemul de publicitate imobiliara al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil si Codul de procedura civila, fiind aplicabil in Vechiul Regat .
Codul civil cuprinde urmatoarele dispozitii legale avand ca obiect materia publicitatii drepturilor reale imobiliare :
o art. 818-819 referitoare la transcrierea donatiilor
o art. 1295 alin 2 pentru vanzare
o art 1394 pentru cesiunile de chirii si arenda pe 2 ani viitori
o art 1738-1745, 1754-1768, 1776, 1778, 1780-1787 in privinta inscrierii privilegiilor si ipotecilor imobiliare
o art 1801-1803 pentru transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate de sarcini ipotecare
o art. 1816-1823 care reglementeaza tinerea registrelor si obligatiile grefierilor
Codul de procedura civila (art. 710-720 ) prevede obligativitatea tinerii a 3 registre : un registru de transcripiune a actelor de stramutare a proprietatii, un registru de inscriptia privilegiilor si ipotecilor si un registru pentru transcrierea comandamentelor si de asemenea, arata care sunt actele supuse transcrierii, precum si cele ce trebuie sa satisfaca formalitatea inscrierii.
Din punct de vedere tehnic, operatiunile de transcriere se deosebesc de cele de inscriere. Astfel, in timp ce transcrierea consta din reproducerea, copierea in intregime a actului (inscrisului ), inscrierea se reduce numai la rezumarea continutului acestuia.
Astfel, prin Circulara nr. 1035/1950 Ministerul Justitiei a dispus inlocuirea celor doua registre de publicitate tinute pana atunci, cu unul singur, denumit registru de transcriptiuni si inscripiuni, in care sa se faca numai mentiuni de transcrieri si inscriptii.
2. 1. 2. Inregistrarile efectuate in R. T. I.
A. FELURILE INREGISTRARILOR
In sistemul de publicitate al registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, felurile inregistrarilor sunt aratate chiar prin denumirea registrelor, adica:
-transcriptiuni, transcriptii sau transcrieri care se efectueaza in registrele de transcriptiuni
- inscriptiuni, inscriptii sau inscrieri care se efectueaza in registrele de inscriptiuni
Transcriptiile privesc inregistrarea actelor juridice translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare si constau, potrivit legii, in reproducerea inscrisurilor constatatoare ale operatiunilor juridice supuse inregistrarii.
Inscriptiile constau in mentiuni referitoare la actele de constituire a ipoteciilor si privilegiilor.
Actele supuse transcrierii
Potrivit art. 711 alin 1 C. Pr. Civ. : Se vor transcrie in registrul de transcriere al judecatoriei unde este asezat bunul nemiscator :
1. toate actele de instrainare a proprietatilor nemiscatoare sau a drepturilor reale ce se pot ipoteca
2. toate actele prin care se renunta la aceste drepturi
3. toate actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau de abitatie
4. toate actele prin care se renunta la aceste drepturi
5. tranzactiile asupra drepturilor reale
6. ordonantele de adjudecare
7. hotararile date in materie de expropriere pentru utilitate publica
8. cesiunile de venituri pe un timp mai mare de doi ani
9. extract de pe contractele de arenda sau inchiriere pe un timp mai lung de trei ani .
Codul civil prevede, la randul sau, transcrierea in unele cazuri particulare :
o donatia (art 818 )
o vinderea (art 1295 alin 2 )
o actul sau hotararea care constata o cesiune sau o chitanta de chirie sau arenda pe doi ani viitori
In plus, prin legi speciale s-a ordonat transcrierea sau inregistrarea in registrele de transcriptiuni imobiliare a anumitor acte, dintre care amintim :
-art 17 din Decretul-Lege nr. 61/1990, pentru titlurile de proprietate asupra locuintelor construite din fondurile statului si cumparate de catre populatie in temeiul acestui act normativ
-art 18 din Legea nr. 50/1991 pentru contractele de concesiune a terenurilor din domeniul privat de interes local atribuite in vederea construirii de locuinte, case de vacanta sau spatii cu alta destinatie
-art 22 din Legea nr. 112/1995 pentru hotararile comisiilor judetene si a mun. Bucuresti, inclusiv hotararile judecatoresti prin care s-a dispus restituirea in natura a imobilelor cu destinatia de locuinte, trecute in proprietatea statului catre fostii proprietari sau mostenitorii acestora, in conditiile acestei legi
-art 67 din O. G. nr. 11/1996 privind executarea creantelor bugetare pentru procesele verbale de licitatie a imobilelor vandute in cadrul urmaririi silite.
Nu pot fi supuse transcrierii conventiile verbale translative de proprietate, deoarece nu se poate face dovada acestora printr-un inscris probator.
Clasificarea actelor supuse transcrierii
In functie de obiectul lor, actele supuse transcrierii pot fi impartite in patru grupe si anume :
1. actele translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare, precum si tranzactiile privind proprietatea si celelalte drepturi reale imobiliare.
Sunt incluse in aceasta grupa :
-toate actele translative de proprietate, precum vanzarea, schimbul, dare in plata, donatia
-actele constitutive sau translative de drepturi reale, afara de proprietate, respectiv de constituire sau stramutare a unui drept de superficie, uzufruct, uz, servitute, abitatie, folosinta, concesiune
-tranzactiile asupra proprietatii sau a drepturilor reale asupra proprietatii sau a drepturilor reale imobiliare, fara a deosebi dupa cum au caracter declarativ sau translativ
In concluzie, sunt supuse transcrierii orice act intre vii, cu titlu oneros sau gratuit, prin care se transmite sau se constituie un drept real imobiliar, precum si orice tranzactie asupra unui drept real imobiliar .
2. actele prin care se renunta la drepturile reale imobiliare
Este vorba de renuntarile care au efecte translative(de ex. renuntarea la proprietate sau la un uzufruct ), nu insa si de renuntarile pur abdicative de drepturi, care au efecte declarative, cum este cazul renuntarii la o succesiune care nu a fost niciodata acceptata. In schimb, renuntarea la o succesiune acceptata trebuie transcrisa, intrucat opereaza o stramutare de drepturi in folosul acelora care beneficiaza de aceasta renuntare.
3. hotararile judecatoresti de expropriere si ordonantele de adjudecare
In principiu, hotararile judecatoresti nu sunt supuse transcrierii fiindca ele au de regula efecte declarative de drepturi, iar nu constitutive sau translative. Dimpotriva, atunci cand ele au un efect atributiv de drepturi, asemenea hotarari trebuie transcrise (ex. hotararea judecatoreasca care tine loc de contract autentic de vanzare-cumparare imobiliara)
4. cesiunile de venituri si contractele de locatiune, inclusiv actele sau hotararile care constata o chitanta de chirie pe doi ani viitori
Actele si faptele juridice nesupuse transcrierii
Publicitatea imobiliara in cadrul sistemului de transcriptiuni si inscrptiuni imobiliare nu este completa, integrala, deoarece scapa de la formalitatea transcrierii o serie de acte si fapte juridice prin care se dobandesc drepturi reale imobiliare.
Astfel, nu sunt supuse transcrierii :
toate actele declarative de drepturi reale imobiliare, cu exceptia tranzactiei : imparteala, actele conformative, actele abdicative prin care se renunta la un drept inainte de acceptarea sa, cum sunt renuntarile la mostenire sau la beneficul uzucapiunii
transmisiunile de drepturi reale imobiliare pentru cauza de moarte, fara a deosebi dupa cum acestea sunt universale, cu titlu universal sau cu titlu particular
transmisiunile operate ex lege (cum e cazul bunurilor fara stapan care se cuvin statului )
uzucapiunea si accesiunea imobiliara
Drepturile reale imobiliare supuse inscrierii
Codul civil se ocupa pe larg de modul de conservare a ipotecilor si privilegiilor imobiliare.
Potrivit art. 1738, in afara exceptiilor prevazute de lege intre creditori, privilegiile nu produc nici un efect, in privinta imobilelor, decat atunci cand ele s-au adus la cunostinta publica, prin inscripiune si numai de la data acelei inscripiuni in registre. . . .
Cat priveste ipotecile, art 1778 C. civ. supune la inscriere toate ipoteciile, atat legale, cat si cele conventionale declarand ca intre creditori, ipoteca, fie legala, fie conventionala nu are rang decat din ziua inscriptiunii sale in registre .
B. EFECTELE TRANSCRIERII SI INSCRIERII.
Efectele transcrierii
a. Intre parti transcrierea nu conteaza
Transcrierea nu produce efecte juridice fata de parti, deoarece in dreptul nostru nu este translativa sau constituitva de drepturi reale.
Intre parti, actul juridic valabil incheiat produce efecte translative sau constitutive de drepturi reale, independent de transcriere sau orice alta formalitate exterioara. Prin urmare, transmiterea proprietatii sau dobandirea altui drept real opereaza automat, prin simplul acord de vointa al partilor, valabil exprimat, insa indiferent daca actul a fost sau nu transcris.
b. Fata de terti transcrierea face actul opozabil
Prin transcriere se realizeaza evidenta transmisiunilor sau constituirilor de drepturi imobiliare, publicitatea acestora si opozabilitatea fata de terti a drepturilor reale imobiliare.
Se pune intrebarea cine sunt terti in aceasta materie ?
In general se distinge dupa cum este vorba de acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
In materia actelor cu titlu oneros terti sunt considerate persoanele care au dobandit un drept real asupra imobilului instrainat, adica succesorii cu titlu particular (cumparatorii, coschimbasii, uzufructuarii, creditorii ipotecari) .
Pentru ca o terta persoana sa se poata prevala cu succes de aceasta calitate si sa invoce lipsa de transcriere, adica inopozabilitatea actului netranscris, sunt necesare intrunirea mai multor conditii :
-sa fi dobandit un drept real de la acelasi autor si cu privire la acelasi bun
-dreptul dobandit sa fi fost supus transcrierii sau, dupa caz, inscrierii
-sa fi indeplinit formalitatea de transcriere sau inscriere, dupa caz
Cel ce transcrie sau inscrie mai intai are un drept mai puternic, chiar daca actul sau a fost incheiat ulterior.
In materia actelor cu titlu gratuit, in speta in cazul donatiilor, terti sunt considerate orice persoane interesate, adica :succesorii cu titlu particular si creditorii chirografari ai donatorului.
2. 2. Sistemul de publicitate reala al cartiilor funciare
Sistemul cartilor funciare este un sistem real de publicitate imobiliara, care se bazeaza pe identitatea cadastrala (topografica) a bunurilor si realizeaza publicitatea integrala (completa ) a transmisiunilor si constituirilor de drepturi imobiliare.
Cartea funciara este definita ca fiind un ansamblu de documente care arata starea descriptiva a fiecarui imobil si care determina situatia lui juridica. Aceste documente sunt : cartea de proprietate, procesele-verbale de identificare si delimitare a proprietatii, hartile cadastrale, schitele de camp si alte documente cartografice in legatura cu bunurile imobile.
Cartea funciara este un inscris oficial reprezentand unitatea de baza in sistemul publicitatii imobiliare in cadrul caruia evidenta se tine pe imobile si nu pe proprietari.
In art. 1 din Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispozitiilor privitoare la cartile funciare se arata ca cartea funciara descrie imobilele si cuprinde aratarea drepturilor reale ce au ca obiect aceste bunuri . Drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice in legatura cu imobilele cuprinse in cartea funciara vor putea fi inscrise numai in cazurile prevazute de lege .
Preluat dupa modelul german, sistemul este mai ferm in apararea drepturilor reale imobiliare, are un mod de organizare simplu si sigur, raspunzand integral cerintelor unei publicitati imobiliare exigente, complete.
In principiu, sistemul de carte funciara este definit de urmatoarele elemente :
baza publicitatii este imobilul care ramane vesnic si nu proprietarii care sunt trecatori si urmeaza intr-o anumita succesiune, conform unei operatiuni juridice de mostenire, vanzare si partaj
ca sistem real se bazeaza pe identitatea cadastrala a imobilelor-redate pe planuri si harti si realizeaza publicitatea completa a transmisiilor si constituirii de drepturi imobiliare
inscrisurile vizeaza drepturile reale denumite « drepturi tabulare « , precum si alte drepturi si fapte cu influenta in circulatia bunurilor imobile, care poate fi urmarita succesiv cu usurinta
inscrierea are un caracter absolut, deoarece drepturile se modifica sau se sting numai de la data intabularii, considerata aceeasi cu data inregistrarii cererii
cercetarea cartii funciare, respectiv identificarea si precizarea situatiei juridice a unui imobil este facilitata de structura simpla a « colii » de carte funciara, a planurilor si a registrelor cadastrale insotitoare
Drepturile reale privind imobilele inscrise in cartea funciara sunt denumite drepturi tabulare si sunt prevazute in art 11 din Decretul- Lege nr. 115/1938 si anume: dreptul de proprietate, dreptul de superficie, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie, dreptul de servitute, dreptul de ipoteca si privilegiu imobiliar, care este de fapt tot o ipoteca in legatura nemijlocita cu bunul imobil.
Rezulta ca sistemul cartii funciare face o publicitate reala si completa a drepturilor si raporturilor juridice imobiliare, care se intemeiaza pe principiul « unitatii formale «, adica pe concentrarea intr-o singura carte funciara a tuturor operatiunilor juridice privitoare la imobilele funciare. In acest sistem baza publicitatii nu este persoana, ci imobilul.
Pentru a usura cercetarea si pentru mai multa claritate, inscrierile in cartea funciara sunt grupate in mai multe parti, astfel :
-titlul cartii funciare in care se arata numarul de carte funciara si teritoriul cadastral pe care este situat imobilul
-partea I, denumita si foaia de avere sau a imobilului, in care se inscriu toate informatiile tehnice si economice ale imobilului
-partea a- II-a, denumita si foaia de proprietate, care cuprinde toate informatiile privind drepturile inscrise
-partea a III-a, denumita si foaia de sarcini, care cuprinde sarciniile ce greveaza imobilul inscris
Evolutiv, sistemul a fost introdus in provinciile ramanesti aflate sub ocupatie habsburgica si austro-ungara din initiativa si sub jurisdictia austriaca, iar dupa primul razboi mondial s-a incercat introducerea lui si in Vechiul Regat.
2. 3. Comparatie intre cele doua sisteme
Dintr-o analiza sumara a celor doua sisteme de publicitate imobiliara folosite la noi rezulta unele deosebiri esentiale.
1. R. T. I. sunt tinute pe numele persoanelor si nu pe imobile, iar cercetarea lor este de cele mai multe ori anevoioasa si greoaie. Ca sa afli adevarata situatie juridica a unui bun imobil trebuie sa se constate cine-l poseda, daca numele acestuia este trecut corect in registru si daca antecesorii lui, pe o perioada de 30 de ani, au fost proprietari cu titluri valabile. In schimb in sistemul publicitatii reale baza o formeaza imobilul, care este fix si prin fata caruia se perinda diferiti titulari de drepturi. Cercetarea cartiilor funciare este permisa tuturor celor ce dovedesc un interes legitim in legatura cu situatia juridica a imobilului.
2. Obiectul publicitatii este insuficient specializat si individualizat, deoarece R. T. I. nu se intemeiaza pe harti cadastrale, unde fiecare imobil este desenat si numerotat cu un numar topografic. Individualizarea imobilului prin denumirea teritoriului cadastral, a lanului si a vecinilor, sau prin martori, nu realizeaza o securitate juridica satisfacatoare, din care cauza se ivesc multe si costisitoare procese. In cazul cartii funciare identificarea si individualizarea este deplina, atat in ceea ce priveste situatia topografica (nr. top. , vecini si suprafata), cat si cea juridica (proprietari, transmiterile si dezmembrarile ).
3. Publicitatea este incompleta in cazul R. T. I. , deoarece la inregistrare nu se verifica si nu se cerceteaza valabilitatea si legalitatea titlurilor prezentate de parti. In aceste conditii registrele nu au forta probanta si nu ofera siguranta proprietatii si creditului ca la sistemul de carte funciara unde inscrierea se face numai dupa ce actele doveditoare ale drepturilor se verifica de un functionar cu pregatire corespunzatoare.
4.Transcrierea in R. T. I. nu este obligatorie, pe cand in cadrul cartii funciare inscrierea este o conditie de baza pentru dobandirea dreptului, avand astfel caracter constitutiv de drept si probator . Numai drepturile reale din cauza de moarte, accesiune, vanzare silita si expropriere se dobandesc si fara inscrierea in registre. Dar si in aceste cazuri, pentru a putea dispune de ele, inscrierea este obligatorie.
5.Publicitatea actelor prin care drepturile reale se constituie, transmit, modifica sau se sting este partiala si deci, R. T. I. nu contin situatia juridica exacta a imobilelor. Astfel, nu se transcriu dobandirile prin prescriptie, testamente, nici actele declarative de drepturi si nici impartirile voluntare sau judecatoresti
6.Publicitatea personala este partiala, deoarece R. T. I. nu contin situatia juridica exacta a unui imobil in opozitie cu regimul de carte de funciara in care publicitatea este integrala, deoarece toate drepturile reale formeaza obiectul inscrierii.
