|
|
|
Modalitatile de finantare a locuintelor
In tarile aflate in procesul tranzitiei, marea majoritate a populatiei este reprezentata de proprietarii propriilor locuinte. in Romania, peste 95% din populatia tarii detine apartamente in proprietate, in cladiri multifamiliale, datorita privatizarii fondului locativ de dupa 1990, in timp ce in tarile dezvoltate acest procent este: Germania 41 %, Franta 54% si SUA 64.
Datorita faptului ca, costul achizitionarii unei noi locuinte cu grad de confort sporit este ridicat, vechimea actualului fond locativ este relativ mare, costurile legate de intretinere si utilitati suportate de proprietarii apartamentelor sunt din ce in ce mai mari si eforturile pe care statul le face pentru modernizarea sistemelor de termoficare si a retelelor de distributie sunt de asemenea mari, se impune adoptarea unui sistem modern de finantare a locuintelor.
Un sistem modern de finantare a locuintelor trebuie sa prezinte o serie de caracteristici:
- eficienta: diferenta minima intre costul surselor atrase si cel al creditelor acordate;
- stabilitate: prin reglementare si supraveghere;
- diversitate a produselor ipotecare oferite;
- accesibilitate: pentru cel putin 40% din populatie.
Sistemele de finantare a locuintelor se impart pe doua categorii: 1) sisteme bazate pe depozite bancare; 2) sisteme care atrag resurse de pe piata de capital.
1. Sistemele bazate pe depozite bancare: reprezinta un mod de utilizare a lichiditatii care este suficienta in sistemul nostru bancar, cu conditia ca aceste credite pe termen lung sa reprezinte doar o mica parte din activele bancilor. Astfel, dintre sistemele bazate pe depozitele bancare, amintim urmatoarele:
◙ Modelul bancilor comerciale (clasic): finantarea creditelor pe baza depozitelor bancare;
◙ Modelul contractelor de economisire si creditare in sistem colectiv: institutii specializate care ofera credite subventionate pe baza contractelor de economisire.
2. Sistemele care atrag resurse de pe piata de capital: reprezinta o sursa alternativa de finantare a creditelor ipotecare, sursa care a crescut in importanta in ultimii ani in tarile dezvoltate. Astfel, dintre sistemele care atrag resurse de pe piata de capital, amintim urmatoarele:
◙ Modelul bancilor specializate de credit ipotecar: imprumutatori specializati de portofoliu care se finanteaza prin intermediul emisiunilor de obligatiuni;
◙ Modelul pietei secundare: institutii de rang secund care crediteaza imprumutatorii primari sau cumpara credite de la acestia.
Institutiile financiare pot juca un rol important pe piata finantarii locuintelor. Ele pot fi impartite in doua categorii: institutii specializate; institutii nespecializate. Printre institutiile specializate se afla: bancile de credit ipotecar si institutiile de economisire si creditare in sistem colectiv pentru locuinte:
Bancile de credit ipotecar sunt cele mai cunoscute si raspandite institutii specializate in Europa, dupa modelul tarilor scandinave, Germania, Austria, etc. Daca la inceputul activitatii lor ele finantau la inceput creditele din depozitele constituite de populatie, in prezent, fondurile sunt furnizate cu precadere de piata de capital prin intermediul emisiunilor de obligatiuni ipotecare.
◙ Avantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor specializate de tipul bancilor de credit ipotecar: Ofera incredere ridicata investitorilor; Marketing si management al riscurilor, mai eficiente; Obligatiunile ipotecare au un nivel de siguranta sporit pentru investitori; Reglementare si supraveghere stricta;
◙ Dezavantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor specializate de tipul bancilor de credit ipotecar: Necesitatea crearii unui nou cadru legislativ; Diversificare redusa a portofoliului de plasament;
Institutiile de economisire si creditare in sistem colectiv pentru locuinte reprezinta un alt tip de institutii specializate constituite special pentru economisirea si creditarea in sistem colectiv pentru locuinte, dupa modelul dezvoltat in special in Germania si Austria sub denumirea de Bausparkassen.
◙ Avantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor specializate de tipul celor de economisire si creditare in sistem colectiv: Mobilizeaza fonduri pe termen lung numai pentru finantarea locuintelor; Management al riscului mai eficient; Subventia oferita de stat incurajeaza populatia sa economiseasca;
◙ Dezavantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor specializate de tipul celor de economisire si creditare in sistem colectiv: Crearea unui nou cadru legislativ, normativ si institutional; Cheltuieli bugetare ridicate, fara rezultate semnificative pe termen scurt.
Printre institutiile nespecializate se afla: bancile comerciale, cooperativele de credit, societatile de asigurare si fondurile de pensii. Ele detin o cota de peste 60% din piata creditelor rezidentiale, din care numai bancile comerciale detin 40%.
◙ Avantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor nespecializate de tipul bancil Dezavantajele rezultate din finantarea constructiilor de locuinte prin intermediul institutiilor nespecializate de tipul bancilor comerciale: Marketing si management al riscului mai putin eficient; Portofoliul de credite ipotecare redus; Preferinta pentru credite cu rata dobanzii variabila.
In concluzie, modelul bancilor comerciale pare a fi mai flexibil insa de finantare sporeste prin formarea si dezvoltarea mecanismelor si institutiilor specifice pietei secundare.
Programul guvernamental in domeniul locuintelor trebuie sa fie o parte componenta a strategiei nationale de dezvoltare economica. Nu este adevarat ca domeniul constructiei de locuinte ar fi rotita care pune in miscare constructia de locuinte. Ceea ce inseamna ca o dezvoltare economica rapida, o inflatie mica si un deficit bugetar limitat sunt conditii esentiale pentru a accelera dezvoltarea acestui sector.
