Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar in SUA si Europa

Dezvoltarea conceptului de credit ipotecar in SUA si Europa

In tarile cu economie dezvoltata si stabila, cum sunt Statele Unite ale Americii, Canada, tarile din Europa Occidentala, creditul ipotecar a cunoscut o dezvoltare insemnata mai ales dupa cel de-al doilea razboi mondial, datorita importantei economico-sociale a industriei de locuinte si prioritatii pe care guvernele acestor tari a acordat-o dezvoltarii acestui tip de credit si institutiilor aferente. La nivel microeconomic, buna dezvoltare a pietei imobiliare, duce la o mai buna satisfacere a necesitatilor locative ale populatiei, incurajarea responsabilitatii individuale a proprietarilor, autointretinerea si stabilitatea sociala. La nivel macroeconomic, dezvoltarea sectorului imobiliar conduce atat la o crestere economica sustinuta cat si la marirea ofertei de locuri de munca.

In ceea ce priveste conceptul de credit ipotecar trebuie sa disociem piata primara a industriei ipotecare, care reprezinta locul in care este initiata ipoteca si sunt acordate creditele, de piata secundara a industriei ipotecare, unde se creeaza instrumentul financiar investitional denumit obligatiune ipotecara.

In tarile dezvoltate fondurile necesare finantarii locuintelor provin in cea mai mare parte din economiile facute in mod voluntar. Aceste economii acumulate in mod voluntar provin din trei surse: ◙ depozitele bancare si ale institutiilor de economii;

◙ contractele de economisire in sistem colectiv intalnite cu precadere in Germania, Austria, Franta;

◙ contractele de economisire pe termen lung sub forma asigurarilor de viata si a fondurilor de pensii.

Prin urmare, imprumutatorii intalniti sunt urmatorii[1]:

♦ institutiile de depozit, care atrag depozite si acorda credite rezidentiale. Aceste institutii pot fi diversificate (bancile comerciale si de economii) sau specializate in finantarea locuintelor (institutiile Bausparkassen din Germania si Austria);

♦ bancile de credit ipotecar isi colecteaza fondurile necesare creditarii aproape exclusiv prin emiterea de obligatiuni;

♦ companiile de asigurari de viata pot credita constructia de locuinte din primele incasate;

♦ alte institutii de creditare isi pot colecta fondurile prin vanzarea creditelor acordate altor institutii sau direct investitorilor. in Statele Unite si Marea Britanie companiile ipotecare specializate isi finanteaza creditele prin vanzare sau titlurizare. Transformarea creditelor ipotecare in valori mobiliare poarta numele de titlurizare (securitization).

Asadar, principalele institutii implicate in conceptul de credit ipotecar sunt:

♦ Finantatorii: 1. imprumutatorii - pe piata primara; 2. marii investitori, fondurile ipotecare - pe piata secundara; 3. investitorii la Bursa de Valori.

♦ Societatile de asigurare;

♦ Fondurile de garantare;

♦ Societatile de consultanta si tranzactionare imobiliara;

♦ Cabinete de avocatura si notariale;

♦ Institutii care au rol de supraveghere si control asupra activitatilor bancare, a pietei de capital si a asigurarilor.

Aceste institutii, functioneaza si inter-relationeaza reciproc, avand doua scopuri: satisfacerea clientului; - obtinerea de profit. Astfel, esenta conceptului de credit ipotecar consta in tranzactionarea unor datorii garantate in vederea obtinerii finantarii private a constructiilor de locuinte, la cele mai mici costuri existente pe piata.

In Statele Unite ale Americii, legea care a pus bazele dezvoltarii locuintelor a fost National Housing Act din 1934. Prin adoptarea ei s-a creat organismul federal Housing Administration (FHA), condusa de un Administrator Federal (Federal Housing Administrator), a canii principala functie era aceea de a asigura creditele ipotecare acordate de catre imprumutatorii privati. In 1938, Congresul Statelor Unite ale Americii, a infiintat o asociatie a carei scop era vinderea si cumpararea de ipoteci, numita National Mortgage Association of Washington, actualmente Federal National Mortgage Association sau cunoscuta sub denumirea Fannie Mae. In anul 1968, Federal National Mortgage Association s-a despartit in doua entitati separate:[2]

Federal National Mortgage Association sau Fannie Mae, avand aceeasi denumire, dar fiind o companie privata, un fond ipotecar care actioneaza pe piata secundara a industriei ipotecare, al carui rol este de a cumpara creante ipotecare de la institutiile financiare care acorda credite ipotecare. Actiunile corporatiei, considerat cel mai mare furnizor de fonduri pentru ipoteci, sunt tranzactionale la Bursa de Valori din New York (NYSE) si sunt incluse in indicele compozit al actiunilor Standard and Poor's 500.

- Government National Mortgage Association sau Ginnie Mae, proprietate a Guvernului, actioneaza pe piata secundara a industriei ipotecare ca fond ipotecar si este sustinut de garantii guvernamentale.

In anul 1970, Congresul SUA a infiintat Federal Home Loan Mortgage Corporation (FHLMC) sau cunoscuta sub denumirea de Freddie Mac, ca societate pe actiuni, al carei scop este sa creeze un flux continuu de fonduri catre imprumutatorii ipotecari in vederea sustinerii constructiei de locuinte. Piata americana este dominata de credite ipotecare cu rata fixa. Aproape 65% din creditele detinute de agentiile federale au o rata fixa a dobanzii si un termen de rambursare de 15 ani. Numai 10% din creditele ipotecare au rata dobanzii ajustabila, raportabila la un indice de referinta.

In Europa, dupa introducerea monedei unice (EURO) s-a realizat o mai mare integrare a tarilor care compun acest spatiu si s-a facut trecerea la crearea unei piete unice de capital lichida si stabila.

Creditul ipotecar in sistemul american (MORTGAGE). In perioada imediat urmatoare, care se doreste a fi un avant economic, bancile comerciale vor fi preocupate si vor urmari cu insistenta implementarea unui nou sistem de finantare a locuintelor, asemanator celui aplicat si verificat in tarile cu economie de piata consacrata. Scopul acestui sistem este acela de a facilita accesul populatiei la locuinte, prin oferirea de resurse financiare si asistenta tehnica necesara. In acest fel se vizeaza a se asigura locuinte corespunzatoare pentru cat mai multe persoane si a se sprijini dezvoltarea comunitatilor locale, prosperitatea populatiei, care s-a dovedit a fi intotdeauna unul din "filoanele" de baza ale clientelei bancare. In SUA un astfel de sistem a fost creat pentru a se actiona pe piata primara si cea secundara a valorilor imobiliare, preluandu-se intr-o gestiune distincta active ale bancilor si obligatii ale debitorilor. Pentru a face disponibila finantarea locuintelor pentru un numar cat mai mare de familii, institutiile financiare specializate isi asuma responsabilitati, pentru a indeplini, in bune conditii, urmatoarele functii: a) dezvolta o diversitate de metode pentru atragerea de fonduri temporar disponibile, de la persoane fizice si juridice, prin mecanisme specifice de piata, b) creeaza o varietate de instrumente pentru a se adecva in mod optim nevoilor de imprumut ipotecar; c) incurajeaza parteneriatul sectorului public si privat in rezolvarea problemei locuintelor; d) asista unele segmente ale populatiei in gestiunea valorilor imobiliare.

Pe piata primara valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare sunt plasate pentru atragerea capitalurilor disponibile. In acest fel bancile se refinanteaza de pe piata de capital emitand titluri ipotecare. Pe piata secundara sunt tranzactionate titlurile ipotecare emise pe piata primara, astfel ca o piata secundara se poate considera ca fiind esentiala pentru buna functionare a sistemului, deoarece ea asigura lichiditate acestor valori mobiliare, ceea ce determina in final, costul capitalului atras.

In sistemul american s-a recurs la o institutie guvernamentala care asista finantarea cumpararii  /construirii de locuinte. Principalul sau rol este acela de a garanta valorile mobiliare emise pe seama creditelor ipotecare. Astfel, aceste obligatiuni ipotecare vor putea avea o dobanda redusa, deoarece riscul de neplata este extrem de mic. In acest context, pe pietele americane, au fost promovate asiduu tranzactiile cu titlurile ipotecare. Mecanismul functioneaza in felul urmator[3]: 1. cumparatorii de locuinte obtin credit ipotecar de la o banca, obligandu-se sa ramburseze creditul esalonat pe 10-20 ani si sa plateasca sistematic dobanda cuvenita bancii; 2. banca emite valori mobiliare pe seama creditelor ipotecare acordate, transferand platile de la detinatorii de case catre investitorii care au cumparat respectivele valori mobiliare. Pentru serviciile prestate banca isi retine un comision de aproximativ 1,2%; 3. institutia guvernamentala garanteaza investitorii ce au cumparat aceste titluri ipotecare ca vor primi toate drepturile ce li se cuvin la termenele stabilite, chiar daca detinatorii de case nu isi onoreaza obligatiile.

Acest mecanism ajuta atat cumparatorii de locuinte, deoarece este atras mult de capital la costuri reduse, pe investitori, care pot cumpara titluri garantate de guvern si fructificate la un randament financiar considerat eficient, cat si pe societatile specializate in constructii si activitati complementare, carora li se asigura un debuseu pe piata.

Un program special pentru tineri ar putea fi considerat imprumutul cu rambursare initiale mici, acestea devenind mai mari odata cu trecerea timpului, pe masura si direct proportional cu cresterea veniturilor familiei respective.

Pentru ca sistemul sa functioneze este esential sa existe capital disponibil pe termen lung. Concentrarea capitalului este realizata de intermediari financiari, din care cei mai importanti sunt fondurile de pensii private si fondurile de investitii. Bancile comerciale pot oferi un astfel de program numai pe masura capitalizarii, respectiv a cresterii fondurilor proprii, in primul rand, iar in al doilea, prin obtinerea unor imprumuturi externe (linii de finantare) din partea unor investitori institutionalizati. In ceea ce priveste creditul ipotecar, la nivelul Europei, volumul creditelor ipotecare active s-a dublat in termeni nominali in mai putin de 10 ani, ajungand la sfarsitul anului 2000 la aproximativ 3,7 trilioane EURO, reprezentand 38% din Produsul Intern Brut. Cele mai mari piete sunt Germania, Danemarca si Olanda.

Pietele ipotecare din Europa sunt foarte diferite, avand puternice caracteristici nationale: traditiile si culturile nationale; produsele si institutiile implicate; sistemele de impozitare si subventionare; costurile aferente achizitionarii locuintei; preturile de tranzactionare; structura proprietatii. In functie de provenienta fondurilor, in practica exista 2 modele fundamentale de finantare a constructiei de locuinte[4]:

a) modele bazate pe depozitele bancare: fac parte din modelul clasic, care la nivelul Uniunii Europene este cel mai raspandit cu un procent de aproximativ 62% din creditele ipotecare. Tot la nivelul Uniunii Europene, asa cum se vede in figura urmatoare, principalele institutii care finanteaza creditarea ipotecara sunt: bancile comerciale; bancile specializate de credit ipotecar si bancile de economii.

b) modele ce atrag resurse de pe piata de capital: mobilizarea surselor necesare creditelor ipotecare de pe piata de capital se face prin emiterea de obligatiuni ipotecare (denumite Mortgage Bonds) si de valori mobiliare ipotecare (Mortgage-Backed Securities). Daca in Europa volumul valorilor mobiliare ipotecare (MBS) in circulatie reprezinta aproximativ 1% din totalul surselor ipotecare, in Statele Unite ale Americii, el depaseste 57%, fiind principalul instrument utilizat pentru mobilizarea surselor necesare creditarii ipotecare. in ultimul timp, finantarea pe baza valorilor mobiliare ipotecare (MBS) a inceput sa devina din ce in ce mai atractiva in tari ca: Marea Britanie, Spania, Franta, fiind emise indeosebi de bancile comerciale.

In Europa Centrala si de Est nu au avut loc emisiuni de valori mobiliare ipotecare (MBS). Aceste piete nu intrunesc inca trei conditii preliminare pentru titlurizare si dezvoltarea pietei secundare: infrastructura corespunzatoare a pietei primare; infrastructura legislativa si de reglementare si infrastructura pietei de capital.

Odata cu aparitia si dezvoltarea fulminanta a Internetului, bancile au dezvoltat si ele servicii on-line pentru clientii lor. Creditul on-line, in toate formele sale, inclusiv creditul ipotecar, incepe sa se extinda in toata lumea. Acest lucru se datoreaza in special datorita avantajelor oferite de accesarea acestui mijloc de obtinere a creditelor: o paieta mai larga de optiuni ale bancilor; contractarea creditului pentru locuinta fara deplasare la banca; posibilitatea de autoevaluare a propriilor posibilitati de contractare a creditului, cat si de plata a ratelor si dobanzilor; oferirea de grafice lunare de plata a creditului si dobanzii.