|
|
|
Modalitatile juridice ale dreptului de proprietate
In forma pura si simpla dr de proprietate privata apartine unui singur titular ce exercita toate atributele dreptului . In forma modalitatilor juridice dreptul de proprietate privata are 2 sau mai multi titularilor ce exercita fie impreuna si concomitent sau impreuna si diferentiat atributele dr .
Sunt 2 ipoteze distincte : in prima atributele dr d propr sunt exercitate impreuna si concomitent de titularii ca in cazul proprietatii comune. Intre titularii proprietatii comune nu exista o diferenta calitativa ci eventual doar una cantitativa. E adevarat ca proprietatea comuna poate fi fie proprietatea comuna pe cote parti caz in care desi titularii au aceeasi calitate exista intre ei o diferenta cantitativa, fiecare avand o cota parte distincta din dr d proprietate comuna devalmasa.
In a
Proprietatea rezolubila presupune ca exista un titular al dreptului sub conditie suspensiva si un alt titular sub conditie rezolutorie. Ei exercita impreuna dar diferentiat atributele dreptului.
Proprietatea rezolubila se naste din acte juridice translative de proprietate afectat de conditie suspensiva sau rezolutorie. Indiferent de natura conditiei, una dintre partile actului juridic e proprietar sub conditie suspensiva ,iar celalalt e proprietar sub conditie rezolutorie. Aceasta e forma tipik a proprietatii rezolutorii.
Iar forma atipik o intalnim ori de cate ori evenimentul viitor si nesigur cu valoare de conditie nu my e prevazut de partile actului ci direct / indirect de legiuitor ca atunci cand constuieste pe terenul proprietatea altei persoane/ knd in cazul coproprietatii unul dintre coproprietari instraineaza intregul drept fara acordul celorlalti coproprietari.
Indiferent d forma ei proprietatea rezolubila se exercita in functie de calitatea titularilor ; cel ce e proprietar sub conditie suspensiva are doar o virtualitate d drept, dar nu e doar un dr eventual ci aceasta virtualitate d dr are substanta juridik. Ea poate deveni drept d proprietate pur si simplu daca nu se indeplinesc conditiile si mai mult ea poata fi aparata prin anumite institutii juridice.
Proprietarul sub conditie suspensiva isi poate nota dreptul in cartea funciara, si are o adevarata dispozitie juridica : poate instraina acceasta virtualitate ,dobonditorul find si el tot titular al unui drept sub conditie suspensiva .
Toate atributele dreptului d proprietate nu sunt exercitate d propritarul sub conditie suspensiva ci d cel sub conditie rezolutorie, pendente conditione .El va putea exercita atributele proprietatii / dispoz juridica, el nu va putea instraina mai mult decat are, dobanditorul va avea un dr sub conditie rezolutorie.
Proprietatea rezolutorie se stinge prin indeplinirea conditiei/ prin expirarea termenului prevazut pt indeplinirea ei/ trecerea duratei rezonabile d timp in care s ar fi putut indeplini conditia. In functie de situatie, dreptul d proprietate sub conditie rezolutotrie se tranforma in drept de proprietate pur si simplu cu consecinta ca fie proprietarul sub conditie suspensiva devine proprietar pur si simplu/ celalalt in functie d natura conditiei si indeplinirea sau neindeplinirea ei.
Daca proprietatea e sub conditie suspensiva, pt proprietarul pur si simplu toate actele juridice facute d el se consolideaza retroactiv. Dimpotrva daca el pierde si virtualitatea dreptului p kre il avea toate actele faqte se desfiinteaza retoactiv.
Daca proprietarul sub conditie rezolutorie devine proprietar pur si simplu se consolideaza toate actele faqte retroactiv.Daca el pierde dreptul, e vorba d actele de conservare si administrare, care pe baza principiului echitatii raman valabile. Actele de dispozitie se desfiinteaza retroactiv k urmare a pierderii dreptului de propr sub conditie rezolutorie.
Proprietatea anulabila se naste ori d cate ori se incheie un act juridic translativ de proprietate afectat de un motiv de nulitate,relatia existenta in acest caz fiind o incertitudine in legatura cu apartenenta dreptului d proprietate la patrimoniul transmis/dobandit.
Unul dintre titularul dreptului (trasmitatorului) are doar virtualitatea de drepturi. El poate instraina aceasta virtualitate dar nu mai mult. Atributele dreptului de proprietatea sunt exercitate efectiv d dobanditor. Dispozitia juridica,valabilitatea actelor faqte de el depinde de soarta actului juridic.
Proprietatea anulabila inceteaza fie si in momentul in care expira termenul de prescriptie pt nulitate, fie cand se confirma actul juridic/se respinge actiunea in nulitate. In toate ipotezele dobanditorul devine titular pur si simplu iar trasmitatorul pierde si virtualitatea de drept pe care o avea.
Daca actul in nulitate se admite , atunci trasmitatorul e titular pur
si simplu iar dobanditorul pierde dreptul
sau.In 1 ipoteza actele faqte d trasmitator desfiinteaza retroactiv iar cele
ale dobanditorului se consolideaza retroactiv. In a
Proprietatea comuna
Spre deosebire d proprietatea conditionata / rezolubila si anulabila, proprietatea comuna presupune ca titularii sai exercita impreuna si concomitent atrib dreptlui d propr. Intre acesti titulari nu exista diferente calitative ci eventual cantitative.
Proprietatea comuna are 2 forme : p cote parti, si in devalmasie /devalmasa
Proprietatea comuna pe cote parti
In acest caz dr d proprietate are mai multi titulari . Fiekre dintre ei avand o cota parte din dr d propr. Dr d propr ca element intelectual e divizibil intre titulari. Cotele parti se exprima prin fractii/procentaje . Uneori timpul in carere coproprietaruk foloseste bunul e criteriul in funcitie d care se stabilesc partile in carere tit folosesc dr. = proprietate periodica.
Dar desi dreptul e divizat intre titularii sai in cote parti bunul corporal ce formeaza obiectul dr isi pastreaza unitatea. In cazul dr d proprietate p cote parti = coproprietate s a spus k exista o divizibilitate juridik si o unitate materiala.
Dreptul e divizibil bunul isi pastreaza unitatea.
Consecinta este ca atributele dr d propr trebuie sa fie exercitata impreuna d titularii dreptului conform reguliii unanimitatii. Coproprietate /modalitatea jur a dr d propr pv e diferita d indivizibilitatea/ devalmasia k modalitatea jur a patrimoniului.
In 1 caz e vorba d un bun privit ut singuli ce formeaza obiectul coproprietatii , in al 2 lea caz e vorba de o universalitate d dr si obligatii.
Asa inteleasa copropr are 2 variante : obisnuita si fortata.
Copr obisnuita e cea mai importanta se intalneste frecvent in viata jur. Regasim in cazul acestei forme d proprietate aceleasi forme jur ale copropr in general :pluralitatea titularilor dr, divizibilitatea intelectuala a dreptului si unitatea materiala a bunului.Dar spre deosebire d coproprietatea fortata cea obisnuita poate inceta oricand prin partaj( convenit judiciar).Copropr fortata nu poate fi incheita prin partaj judiciar ci cel mult prin partaj conventional,de unde si numele.
In functie d caracteristicile coproprietatii si in cazul copropr obisnuite , tinandu se seama de unitatea materiala a bunului, se aplik regula unanimitatii cu privire la exercitarea dr. Dar divizibilitatea dr ca entitate intelectuala face ca in mod corespunzator fiecare coprietar sa si poata sa intraineze cota parte din dreptul sau.
Atrib dr in intregul sau
Regula unanimitatii e prea severa caci consecintele practice sunt inevitabile, e motivul pt care s a incercat atenuarea severitatii acestui dr. Pt a observa functionarea regulii e important sa distingem intre atributele dr d propr si intre actele materiale si actele juridice prin care se exercita aceste dr.In functie de aceasta dubla distincite putem intelege cum se exercita coproprietatea obisnuita.
In ce priveste posesia fiekre copropr are indreptatirea aproprierii si stapanirii bunului dar nu in calitate de proprietar ci in functie de cota sa parte ; poate face acte juridice d conservare pt ca profita tuturor .
Apararea dr prin actiunea in revendicare.
initial s a afirmat k actiunea in revedikre poate fi introdusa cu acordul tuturor coproprietarilor caci are valoarea unui act de dispozitie. Recent conform practicii CEDH aceasta solutie a fost abandonata recunoscand posibilit fiecarui coprietar de a utilize actiunea in revendicare
In ce priveste folosinta tre vazut cum se exercita ius utendi si fruendi
Ius utendi se paote exercita prin acte materiale. Tre faqta distincite intre situatia in kre nu s a relizat un partaj d folosinta d situatia in kre s a facut.
Dak partajul exista fiecare coproprietar e indreptatit sa faca acte d utilizare a bunului fara a aduce atingere altora si dr lor d util. Nu e posibila o utilizare concomitenta cu privire la utilizarea bunului d toti coproprietarii, ci ei fie vor utiliza succesiv in timp,respectiv p cote parti bunul .Totul depinde d buna credinta si d intelegerea dintre titulari chiar dak ea nu are forma unui partaj de folosinta.
Pt a preveni neitelegerile privind folosinta bunului coproprietarul incheie o conventie d partaj de folosinta prin kre se stabilesc parti din bun utilizate d fiekre coproprietar sau parti de timp in kre bunul sa fie utilizat d unul sau altul dintre coprietari.
Uneori asemenea conventii, cand criteriul de utilizare este perioada de timp ,duc la nasterea proprietatii periodice.
Partajul d folosinta e posibil p cale judiciara ?
Un astfel de partaj e inadmisibil pt k p d o parte nu e prevazut d lege si oricare coprietar are la indemana chiar partajul dreptului. Argumentele nu sunt intelese chiar dak nu e expres inclus in legea civila, partajul de folosinta e administrat conform principiului d drept privat : tot ceea ce nu e intrezis e permis. Acest principiu guverenaza doar dr privat.
Al 2 lea argument : e adevarat k fiecare copr are la indemana o actiune pt sistarea dr d coproprietate dar d multe ori nu exsita interesul.Ceea ce ii intereaza p copropr nu e mentinerea starii de coproprietate ci de utilizarea a bunului.Trebuie sa i se recunoasca dr d a folosi o actiune in parte fara a sista dr d porprietate.Chiar daca e vorba d un partaj conventional sau judiciar ius utendi se va exercita conform conventiilor acestui partaj.
Daca ius utendi se exercita prin acte jur anterioare si se aplica regulii unanimitatii fiecare act juridic ar tre sa fie incheiate cu acordul tuturor coproprietarilor.
In cazul actelor de conservare e absurd sa se aplice ;cat timp actul profita titularului nu mai e nevoie d acordul celorlalti pt ca profita tuturor.Daca e vorba d acte d administrare se aplica aceasta regula
Exista mai multe procedee de a imblanzi procesul :
Mandatul tacit se paote presupune atunci cand coproprietarul incheie un act si are si acordul celorlalti. In cazul .gestiunii d afacere -in aceasta situatie un coproprietar ce a incheiat actlui gereaza interesele tuturor coprietarilor/
E posibil ca cele 2 idei sa nu fie aplicate cat exista opozita expresa a unui coproprietar. In acest caz e aplicabila ideea abuzului d dr.
Fiecare coproprietar are dr sa se opuna la incheierea actelor jur d ktre alt coprietar dar acest drept trebuie utilizat cu respectarea limitelor interne ale dr fara a i pagubi p ceilalti. Daca impiedica dr celorlalti e exercit abuzivea dreptului
Sanctiunea este recunoastrea actlui juridic d un coproprietar.
Ius fruendi : fructe naturale/industriale
fructe civile.
Daca e vorba d fructe naturale /industrialea se dobandesc d proprietar prin separatiune dar prin separatiune fructele devin obiectele unui nou contract d proprietate . Fapt este ca atata timp cat bunul este obiectul coproprietatii si fructele devin obiectul unui dr d propr p accelasi cote, fructele se vor imparti la coproprietari in functie de cotele lor parti.Bunurile de gen se impart prin numarare cantarire masurare
Dak e vorba d fructe civile(venituri banestii dobandite ca urmare a incheierii unor acte jur d folsinta a bunului) atunci ele se impart d drept ca urmare a actelor d folosinta a bunului pe masura dobandirii lor d catre coproprietari. Creantele se divid d dr intre coproprietari.
Dispozitia : materiala
Juridik
Dispoz materiala regula uannimitatii nu cunoaste exceptii.
Nu e echitabil ca un singur coprietar fara ceilalti sa modifice, transmita bunul
Cand e vorba d dipozitia jur asupra intregului dr regula unanimitatii nu are exeptie.un act d dispozitie juridica nu se paote incheia decat q acordul coproprietarilor.
Daca se incalca dr un coproprietar incalca dr d dispozitie cu privire la intregul dr d popr( ?)
Exista o conceptie conform careia in cazul actelor jur d dispozitie ce incalca regula unanimitatii ar trebui sa se aplice solutia d la vanzarea bunului altuia ;cel ce a emis aceasta teorie a gandit ca un coproprietar ce vinde intregul drept vinde nu numai cota sa ci si ceea ce este al altuia. Dar problema vanzarii bunului altuia a generat solutii contradictorii, e vorba fie de nulitatea actelor jur/ inopozibilitatea acestora. D multe ori sunt chiar imposibil d aplicat in ipoteza noastra.
Alta solutie gasita in doctrina :soarta actului incheiat in aceste conditii depinde d partajul dreputlui si mai exact d modul in care va fi atribuit la partaj bunul ce e obiectul dr : daca bunul intra in patrimoniul trasmitatorului ; actulul d dispozitie jur va fi retroactiv validat iar dak va intra in patrimoniul coproprietarului ce nu a participat la incheierea actului jur, se va desfiinta retroactiv.
Partajul juridic si modul de atribuire a bunului e un eveniment viitor si nesigur ; conditii de ce natura ?
Rezolutorie dar e greu d explicat cum poate un coprietar sa instraineze fie si sub conditie rezolutorie intregul drept cat timp el are doar o cota parte . Conform principiului mena plus iuris.
S a propus ca sa fie conditie suspensiva. In acest caz transmitatorul nu pierde inca dr sau si nici nu trasmite cotele parti ale celorlalti dar daca la partaj bunul ii va fi atribuit trasmiterea opereaza retroactiv cu aceleasi efecte ca si partajul ; dobanditorul va fi popr sub conditie suspensiva dar va putea fi propr pur si simplu dak la partaj bunul intra in inventarul patrimoniului coproprietarilor sau, daca intra in a altui coprietar conditia suspensiva nu se realizeaza si dobanditorul pierde orice dr.
DivizIBILITATEA intelectuala a dr d proprietate intre titulari permite fiecaruia sa dispuna d cota sa parte in mod valabil. Dispozitia juridica a fiecarei parti se exercita fara restrictii.
Obligatiile coproprietarilor
Coproprietarii trebuie s suporte si sarcinile bunului,. Cheltuieli de intretinere, reparatii, obligatii suportate in raport cu cota parte din drept a fiecarui coprietar.
Incetarea coprietatii obisnuite
E posibil k un coprietar sa mosteneasca cotele parti ale celorlati sau sa le cumpere.
E posibil k un tert sa dobandeasca prin mostenire / alt act jur toate cotele parte si sa devina coproprietar exclusiv.
Dar modul specific d incetare e partajul dreptului .
Partajul dreptului presupune k se sisteaza starea d coproprietate astfel incat se reface intr un fel/altul dr d proprietate in forma sa pura si simpla. Nu exista o reglementare a partajului in legatura cu dr d coproprietate ci doar indiviziunea, dar desi indiviziunea se aplica si in cazul partajului coprietatii.
Exista 2 text in Codul civ in materia mostenirii ce stabilesc natura jur a partajului : art 728 si 729.
Fiecare coprietar are dr d a cere partajul -acest dr e un dr potestativ. Prin manifestarea sa unilaterala d vointa fiecare coproprietar poate modifica o stare juridica preexistenta ; transformarea eventualei proprietati in proprietate pura si simpla. Dreptul apartine oricarui coproprietar ;titularii sai sunt toti coprietarii.Dr e imprescriptibil
E adevarat ca conform art 728 alin 2 exercitarea acestui dr poate fi impiedicata doar temporar printr o conventie de neimparteala daca toti coprietarii sunt d acord sa amane partajul p o perioada d max 5 ani , pt perioade mai mari conventia e nula
E posibil insa ca dupa expirarea termenului de 5 ani coprietarii sa incheie o alta conventie de neimparteala.
Dr d a cere partaj desi e imprescriptibil sub aspect extinctiv poate fi paralizat prin uzucapiune. Notiunea d coposesiune corespunde tocmai coproprietatii ; obiectivarea atributelor dreptului d copropr determina nu o simpla posesie k stare d fapt ci o coposesiune k stare d fapt. Coposesiunea consta in aceea ca fiekre coposesor e in raport de cota sa parte si detentor precar,Fiekre coposesor porprietar e si coproprietar in raport q cota sa parte din proprietatea dar si detentor precar in raport q ceilalti coproprietari : e posibil ca un coprietar sa uzucapeze prin posesiunea indelungata cote parti ale posesiei celorlalti. Daca el a facut asta, ceilalti nu vor mai avea un dr eficient d a cere partajul. Partajul poate fie efectuat p cale conventionala (partile de inteleg)sau judiciar ( dak nu se inteleg si aleg sa mearga in justitie)
Indiferent d cale exista 3 modalitati :se divizeaza material bunul- fiecare proprietar devine porproetar exclusiv p un fragment material al bunului cu plata unor sulte.
Dr d prorp se atrbuie integral unui coprorpietar ce va plati celorlati despagubiri ccondorm cotelor parti=sulte
Daca nu se pot folosi nici una din cele 2 dr d propr se vinde si se impart banii colectati
Copretatea fortata
Diferenta dintre coprietatea obisnuita si cea devalmasa se face functie de posibilitate incetarii copropr prin partaj judiciar. Coprietatea devalmasa nu poate inceta prin partaj judiciar dar atunci cand se cumpara bunul principal si odata cu ea cotele parti din bunul accesoriu/ cand partile se inteleg ca un bun aflat in coprietate fortata sa intre in proprietatea unuia ; coprietatea fortata se institiuie asupra unui bun accesoriu raportat la un bun principal.
Intotdeauna coprietatea fortata daca exista bunul principal urmeaza soarta bunului principal.
Mai multe forme d coprietate fortata
1 exista o asemenea coprietate asupra bunurilor d familie
2 exista coprietate fortata asupra partilor comune din cladirile cu mai multe spatii locative apartinad proprietarilor diferiti
3 coprietatea fortata asupra lucrurilor necesare/ utile pt utilizarea unor bunuri comune :,ex : izvor
4 dr d porpr fortata asupra despartiturilor comune dintre proprietatile vecine.
In cele mai multe cazuri exista un bun principal si unul accesoriu. Coprietatea exista p langa bunul accesoriu. Daca se instraineaza bunul principal se intraineaza si dr d coprietate a cotei parti din bunul accesorii
Propr periodica
C civ proprietatea periodica e un caz d coproprietate obisnuita. In conditiile legii speciale e un caz d coprietate fortata. E important ca in ambele situatii coprietate periodica presupune ca exista mai multi titulari fiecare putand folosi bunul o perioada d timp.ex: locuinta d vacanta
Porpr devalmasa
Nu mai presupune o diferenta calitativa a titularilor dreptului si nici cantitativa In dr roman exista un singur caz : comuniunea matrimoniala regleemtata in C fam si presupune k toate bunurile dobandite in timpul casatoriei sunt bunuri comune. Functioneaza si in acest caz regula unanimitatii, exita o uniformizare a aplicarii ei. Art 35 c fam : cand incheie acte jur asupra unui bun comun feicare sot eset presupus ca are mandat tacit din partea celuilalt, cu 2 limitari: in cazul actelor d dispozitie si actelor jur cu titulu gratuit.
